임대차 3법으로 논란이 많습니다. 임대차 3법의 국회 통과가 임박해지면서 전세시장이 출렁이고 있습니다. 임대차 3법은 무엇일까요?
1. 전월세 신고제 시행
전월세 계약시 관할 지자체에 임대기간, 임대료 등을 신고하는 제도입니다. 부동산 매매처럼 보증금, 임대료를 신고해야 합니다. 주택 임대차 계약 시 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다. 허위 신고시에는 과태료가 부과됩니다.
전월세 신고제가 시행되면, 신고와 확정일자가 부여되며, 임차인은 주민센터에 방문해서 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금 보호가 가능해집니다.
2. 계약갱신청구권 도입
상가임대차에 한해 임차인의 계약갱신청구권이 인정되었는데, 이제는 주택임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 임차인의 힘이 더 강해지는 것이지요. 기본 2년의 임대기간 후 세입자가 2년간의 계약을 한차례 갱신할 수 있게 됩니다. 하지만 전세 만료시점에 집주인이 실거주해야 할 객관적인 사유가 있거나 재건축·철거·일부 멸실 등의 사유가 있는 경우 집주인이 재산권 행사룰 할 수 있습니다.
3. 전월세 5% 상한가
계약을 갱신할때 기존 임대료에서 5% 이상 증액하지 못하는 제도입니다. 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액할 수 있게 됩니다.
현재 세입자에게 임대료를 대폭 올리진 못해도, 현 세입자가 나가고 다른 세입자가 들어올때 대폭 인상된 임차료를 받을 가능성이 큽니다. 따라서 정부는 계약 갱신 때만 아니라 신규계약에도 적용하도록 추진 중입니다.
전월세 상한가로 인해서 현재 전세값이 폭등하고 있습니다. 입법되면 전세를 올리지 못하니, 법 발의전에 전세를 올리려는 집주인들이 많기 때문입니다. 서울의 7월 2째주 전세값은 전주대비 0.14% 상승할 정도 입니다.
5% 상한이면 전세 3억원인 경우 1번 연장시 최대 1500만원을 올릴 수 있습니다. 3억 1500만원까지만 인상이 가능합니다. 서울 신축아파트의 경우 2년사이에 전세만 1억원이 올랐는데 앞으로는 이런 상승률을 볼 수 없어질 가능성도 있습니다.
하지만 법망을 피해가는 선에서 어느정도 인상은 가능할 것이라는 시각도 있습니다.
논란거리
가장 큰 논란은 소급적용 문제입니다. 정부는 기존 계약까지 소급적용하는 방안도 검토하고 있습니다. 현재 전세값이 엄청 오르고 있는데 시행전에 미리 임대료를 올려서 전월세가격이 폭등하는 부작용을 최소화 한다는 것이죠.
하지만 소급적용은 법의 원칙에도 맞지 않을뿐더러, 혹시라도 소급적용이 된다고 하면 집주인들의 반발이 굉장히 클 것으로 보입니다.
617 부동산대책의 소급적용으로 시위가 일어나는 등 잡음이 많은데 정부는 어떤 선택을 할까요?
