현재 공시지가와 실거래가는 꽤 간극이 있습니다. 실거래가가 2~4배정도 공시지가보다 높은 것이 일반적입니다. 공시지가는 건물을 제외한 순수한 땅값을 의미하며, 공시가격은 조세 및 복지수급의 기준이 되는 땅과 주택의 가격을 말합니다. 공시지가와 공시가격에 대해 자세하게 알아보겠습니다.
공시지가란?
공시지가(公示地價)는 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 토지의 단위면적(㎡)당 가격입니다. 즉 나라에서 정한 땅값이죠. 이렇게 공시지가를 정하는 것은 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 기준으로 삼기 위함입니다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.
표준지공시지가는 전국의 토지 중 그 지역을 잘 대표할 수 있는 토지를 골라 표준지공시지가를 산정합니다. 감정평가사가 토지소유자와 관계관청의 의견을 듣고 감정, 평가하게 되며, 각 관계 관청의 토지평가 위원회와 중앙토지평가 위원회의 심의 토론을 거쳐 공시합니다. 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 공시기준일 현재 적정가격을 조사, 평가한 가격입니다.
개별공시지가는 모든 토지의 공시지가를 산정하는 제도로, 세금을 산정하는 기초자료로 사용합니다. 열람은 해당 토지가 속한 시/군/구에서 가능하며 이의가 있는 경우 국토교통부에 이의신청이 가능합니다.
공시지가는 토지에 관련된 가격이며, 실거래가보다 보통 낮습니다. 토지를 사려고 하는 경우 공시지가를 보면 안되고 실거래가를 확인해야 합니다.
2019년에 표준지 공시지가는 9.42% 상승하였습니다. 11년만에 최대 상승하였죠. 저평가 되어있는 고가토지의 가격이 많이 올랐습니다. 명동에 있는 네이처 리퍼블릭 자리는 작년에는 공시지가가 ㎡당 9130만원이었는데 올해는 두배가 뛴 1억 8300만원으로 책정되었습니다.
공동주택 공시가격
매년 공동주택(아파트, 연립, 다세대)에 대해 공시기준일 현재 적정 가격을 조사 및 산정하여 공시한 가격입니다. 1월 1일 기준으로 산정되어 3월에 예정가격을 열람할 수 있습니다. 공시지가 및 표준단독주택 공시가격이 상승하면서 공동주택 공시가격도 마찬가지로 상승할 것으로 보입니다. 하지만 아파트 공시가격이 아무리 오르더라도 시세의 80%를 넘지 못합니다. 국토부가 공시가격 현실화를 위해 일부에서 상향 조정을 요구해온 공시비율을 80% 그대로 유지하기로 했기 때문이죠.
공시가격은 산정가격 X 공시비율(80%)으로 정해지는데 산정가격이 많이 상승할 것으로 보여서 아파트 공시가격은 지난해보다 대폭 오를 것으로 예상합니다. 최근 집값이 많이 뛴 고가 아파트일 수록 상승폭은 더 높을 것으로 보입니다.
표준단독주택 공시가격
매년 용도지역 및 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독 주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사 및 산정하고 심의를 거쳐서 공시합니다. 보통 1월 말에 공시하는데 올해는 22만 표준 단독주택 공시가격 평균 상승률은 9.13%를 기록했습니다. 서울은 17.75%까지 올랐습니다. 2005년 표준 단독주택 가격 공시가 시작된 이후 최대 상승치입니다.
특히 고가의 단독주택이 몰려있고 집값이 폭등한 용산구는 35.4%, 강남구는 35.01%, 마포구는 31.24%를 기록하는 등 크게 올랐습니다. 고가 단독주택의 공시가격이 지금까지 지나치게 낮아서 형평성이 떨어진다는 지적이 제기됨에 따라 고가 위주로 현실화율을 높혔다고 합니다.
공시지가 및 공시가격 확인하기
국토교통부 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인 가능합니다. ☞ 공시가격 알리미 홈페이지 바로가기
주택 및 아파트의 양도세, 취득세, 재산세는 실거래가? 공시가격?
우리가 주택을 거래할때 발생하는 양도세 또는 취득세, 재산세는 시가와 공시지가 어느것을 선택할까요?
양도세/취득세 ▶ 실거래가 적용
집을 사면 취득세, 팔면 양도세를 낼 수 있는데 이때는 시가로 산정됩니다. 취득세와 양도세의 부과기준이 되는 과세표준액은 실거래가로 계산합니다. 2006년 1월 1일부터 '부동산 실거래가격 신고의무제도'가 시행되면서 매매 거래가를 관할 세무서에 신고해야하고, 국토교통부는 신고된 아파트, 단독 주택등의 실거래가를 공개하고 있습니다.
실거래가 조회 가능 사이트 ☞ 국토교통부 실거래가 공개시스템
서울 강남의 면적이 110㎡의 주택의 공시가격이 9억인데 실거래가가 20억인 경우,
과세표준액은 20억이 되고, 취득세는 9억초과 85㎡초과하는 경우 3.5%이므로
20억 X 3.5%=7천만원, 즉 7천만원의 취득세를 내야합니다.
양도세는
실거래가가 9억원을 넘는 부분에 대해 양도차액의 세금을 내야하며,
실거래가 20억이니 9억원을 제한 11억원이 양도차익으로 계산됩니다.
재산세, 종합부동산세 ▶ 공시가격 적용
주택 또는 아파트 보유자가 납부하는 재산세와
6억원이 넘는 주택보유자(1세대 1주택자는 9억원)가 공제액을 초과하는 부분에 대해 납부하는 종합부동산세는 공시지가로 산정이 됩니다.
따라서 공시가격이 오르면 세금을 더 내야 하는 부담이 생기게 됩니다.
아파트나 연립을 자가로 소유하고 있는 경우 공시가격이 발표되면 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 얼마나 상승 또는 하락하였는가 확인해 보세요. 많은 분들이 종합부동산세 대상이 되지 않을까 예상해봅니다.
